關(guān)于印發(fā)甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法的通知
甘肅省發(fā)展和改革委員會
甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)
甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法的通知
各市、州發(fā)展改革委（物價局）、房管局（建設(shè)局），蘭州新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局：
為進一步規(guī)范全省物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《甘肅省價格管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，我們修訂完善了《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，現(xiàn)予印發(fā)，請貫徹執(zhí)行。
甘肅省發(fā)展和改革委員會 甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2013年12月23日
甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法
第一條 為進一步規(guī)范全省物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《甘肅省價格管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法適用本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。
第三條 本實施辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條 政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主(業(yè)主委員會)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐等價格違法行為，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一領(lǐng)導，分級管理。
省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責制定全省物業(yè)服務(wù)收費政策，指導、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
市(州)政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)持有一、二級物業(yè)資質(zhì)證書及所轄各縣級市（區(qū)）內(nèi)持有三級物業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
縣政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)持有三級物業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費堅持合理、公開以及服務(wù)與收費標準相適應(yīng)的原則。
第七條 普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價；普通住宅以外(高級公寓、別墅、度假村等)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，由省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定物業(yè)服務(wù)等級標準、物業(yè)服務(wù)收費基準價及浮動幅度，原則上3年調(diào)整公布一次。
市(州)政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，可按照省定物業(yè)服務(wù)等級標準，結(jié)合實際確定本地物業(yè)服務(wù)等級標準，并向省發(fā)展和改革委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。
第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按管理權(quán)限向政府價格主管部門申請核定物業(yè)服務(wù)收費標準。申請核定時應(yīng)提交物業(yè)服務(wù)收費的申請報告、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案、服務(wù)內(nèi)容及成本核算等資料。
第十條 新建普通住宅銷（預(yù)）售前，建設(shè)開發(fā)單位應(yīng)當參照國家建設(shè)部制定的示范文本和政府指導價的有關(guān)規(guī)定，制定臨時管理規(guī)約與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應(yīng)當包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。
第十一條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行服務(wù)，強行收費。
第十二條 物業(yè)服務(wù)費按照產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購房合同標明的建筑面積為準。
物業(yè)服務(wù)收費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。
第十三條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照國家發(fā)改委、建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》要求公示。市（州）、縣（市）政府價格主管部門負責審核本行政區(qū)域內(nèi)的公示內(nèi)容，價格監(jiān)督檢查機構(gòu)對明碼標價方式進行監(jiān)制。
第十四條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十五條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)服務(wù)合同約定的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另行約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期內(nèi)的維修和更換，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負責，不得動用專項維修資金或者由業(yè)主承擔。
第十六條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復。
物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家和省上有關(guān)規(guī)定，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第十八條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第十九條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
已交付給物業(yè)買受人或已符合交房條件，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)已書面通知物業(yè)買受人，物業(yè)買受人沒有正當理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費自物業(yè)交付或書面通知之日起次月計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過6個月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，從第7個月開始，其物業(yè)服務(wù)費按收費標準的70%交納。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用，未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電轉(zhuǎn)供費按省發(fā)展和改革委員會的相關(guān)規(guī)定收取。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明、智能化、景觀設(shè)施等其他共用水、電的費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨計量，嚴格按照政府價格主管部門規(guī)定的水、電價格政策，據(jù)實分攤并定期公布。
對供水、供熱等動力設(shè)備發(fā)生的二次轉(zhuǎn)供能源費用由市、州政府價格主管部門結(jié)合當?shù)貙嶋H確定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化用水，免收污水處理費。
第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。單位或個人所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并按服務(wù)收費標準收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十五條 業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修時，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記。對實施物業(yè)管理過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、出入證件工本費、裝修押金等，具體標準及其管理辦法由各市、州政府價格主管部門制定。
第二十六條 實行物業(yè)小區(qū)出入證管理的，應(yīng)當為業(yè)主免費配置一定數(shù)量的出入證（含IC卡等）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，由物業(yè)企業(yè)按制作成本收取成本費（卡證費）。
第二十七條 各級政府價格和房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費行為的規(guī)范，加大監(jiān)管力度，促使物業(yè)當事人雙方合理約定收費及有關(guān)事項。
各級政府價格監(jiān)督檢查機構(gòu)應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費項目、收費標準的價格監(jiān)督檢查工作，對違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和《甘肅省價格管理條例》等法規(guī)規(guī)定予以處罰。
第二十八條 本實施辦法由甘肅省發(fā)展和改革委員會和甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳按各自職責負責解釋。
第二十九條 本實施辦法自2014年1月1日起執(zhí)行。原甘肅省物價局、甘肅省建設(shè)廳2006年發(fā)布的《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》同時廢止。