為了改善小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活環(huán)境,甘肅省蘭州市宜靜園小區(qū)召開業(yè)主大會(huì),決議通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),將小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的前期“東家”———甘肅省興隆物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有限公司趕出去。原因是,興隆物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量跟不上且管理費(fèi)用高,人員素質(zhì)參差不齊,新招來的物業(yè)公司不但服務(wù)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉,而且隊(duì)伍整齊有素。在重新選聘了業(yè)主們滿意的物業(yè)管理公司,并與其簽訂《服務(wù)合同》后,業(yè)主委員會(huì)要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù),卻遭到拒絕。近日,記者獲悉,蘭州市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出終審裁定,撤銷一審法院作出的原告選聘物業(yè)公司不合法的判決,認(rèn)定宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)無訴訟主體資格,駁回了其訴訟請(qǐng)求。此案被稱為蘭州市“物權(quán)”第一案。
據(jù)調(diào)查,宜靜園小區(qū)由甘肅興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年10月建設(shè)竣工,住宅套數(shù)176戶,地上獨(dú)立車位38個(gè)。2004年10月興隆開發(fā)公司與興隆物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》。2005年10月30日,宜靜園小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì),投票選舉成立了業(yè)主委員會(huì),并根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》于同年11月22日到蘭州市房地產(chǎn)管理局登記備案,確定小區(qū)業(yè)主為174戶。2006年5月21日該小區(qū)再次召開業(yè)主大會(huì),決議通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),該次業(yè)主大會(huì)實(shí)到業(yè)主122人(即122票),會(huì)后業(yè)主委員會(huì)工作人員分別征求業(yè)主意見,其中有118位業(yè)主(即118票)簽字同意該大會(huì)的決議事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)該決議通過招投標(biāo)的方式選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),并代表業(yè)主與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。業(yè)主委員會(huì)要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù),遭拒絕后,業(yè)主委員會(huì)便將該公司起訴至蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院。
城關(guān)區(qū)人民法院認(rèn)為,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定,該小區(qū)具有投票權(quán)的業(yè)主應(yīng)為214票,而實(shí)際到會(huì)人數(shù)未能達(dá)到法定人數(shù),故原告選聘物業(yè)公司的程序不合法。
宣判后,宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不服,以原審法院認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤為由,上訴至蘭州市中級(jí)人民法院。
二審?fù)徶校d隆物業(yè)公司、興隆開發(fā)公司辯稱,原判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)維持原判;物業(yè)管理服務(wù)合同沒有終止,現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)沒有理由給上訴人移交相關(guān)資料;請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴人的上訴請(qǐng)求,維持原判。
蘭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為,此案主要涉及宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有無訴訟主體資格的問題。在物業(yè)管理法律關(guān)系中,雖然物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)開發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂的,但他們簽約的后果最終歸至全體業(yè)主,與業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商并無關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),不是獨(dú)立的自然人或法人,本身也并無承擔(dān)民事責(zé)任所需具備的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn),不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力,不享有民事主體資格。出于公共管理事由提起訴訟的,其訴訟主體應(yīng)為小區(qū)全體業(yè)主,鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多,在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中,可以選派訴訟代表,業(yè)主委員會(huì)委員在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)的決議確定后,在提交相關(guān)的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。本案中,宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是為維護(hù)全體業(yè)主的利益,出于公共管理事由提起訴訟,其訴訟主體應(yīng)為宜靜園小區(qū)全體業(yè)主,故原告不享有民事主體資格。故終審裁定撤銷一審判決,駁回宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。